A-4基地租賃

基地租賃是指已建築房屋為目的而租用他人土地者，或承受前手之房屋後始租用該基地者。基地租賃之法律行為，原則上是依不動產租賃之相關規範；例如民法第422條，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。但基地租賃是租用他人土地者建築房屋為目的，或承受前手之房屋後始租用該基地者，故不受民法第449條第一項所規定之20年租賃期間之限制。
一、基地租賃之效力
(一)請求地上權登記
為加強保障承租人對土地使用收益的地位/權利，本法特別賦予承租人向出租人請求為地上權登記之權利，又依土地法第102條規定雖謂：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該館直轄市或縣(市)地政機關為地上權之登記。」惟實務見解認為，縱已逾二個月期間仍不生失權效果。
(二)租金之限制
基地租賃之租金以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。
(三)優先購買權
按基地承租通常係為建築之用，是於出租人出賣土地時賦予承租人得以同樣條件優先承買之權，對於穩固承租人身為建築物所有人之地位實為有益。應注意，承租人若於接到出賣通知後10日內未為表示，則其優先購買權視同放棄。而當承租人之優先購買權若與地上權人或典權人競合時，以登記之先後定其順序；惟承租人與共有人競合時，為維護建物之經濟價值，以承租人為優先。
(四)基地租賃契約之推定移轉
此即買賣不破租賃，只要承租人將房屋所有權移轉，其與出租人間之基地租賃契約即可推定亦隨之移轉予受讓人，是受讓人取得房屋所有權後，並同時取得基地承租人之地位。立法者作此規範係基於保障房屋所有權受讓人，使其免於因無基地合法使用權源而遭出租人主張所有物妨害除去請求權。但應注意，如出租人與承租人於立約時有禁止轉讓房屋之特約，即無推定移轉之適用。
二、基地租賃之消滅
基地租賃除因租期屆滿而當然消滅外，出租人可依下列幾款事由而向承租人收回基地:

• (一)承租人以基地供違反法令之使用時例如承租人係為囤積軍火之用而於基地建築房屋，惟因注意，實務見解認為基地建築房屋未依建築法領得建築執照，非上開所謂之供違反法令之使用。
• (二)承租人轉租基地於他人時然若當事人間有可供轉租他人之特約，則不在此限。
• 1.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時應注意，於計算積欠租額時應扣除押租金，仍達二年以上，且出租人須踐行民法第440條之催告程序，始有其適用。
• 2.承租人違反租賃契約時。

資料來源：內政部營建署租屋資訊網 http://houserent.cpami.gov.tw/

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