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2020
-
05-24

【房東】出租租金收入如何報稅?

房屋出租收取租金收入,屋主房東如何申報年度綜合所得稅?

有房子或土地出租者,於法必須將租賃所得,合併於每年度之綜合所得稅裡申報。

租賃所得並非租金收入,所剩下來的淨收入才算是租賃所得。

併入綜合所得稅申報,所以稅率和出租者當年度的淨所得級距有關。

 

租金收入認列

租金收入不等於租賃所得,計算方式是扣除必要的費用後,剩餘的淨值收入才算是租賃所得。

租賃所得不是個別扣稅,而是併入個人其他所得申報綜合所得稅,因每位房東的其他收入、免稅額、扣除額各不相同,所以所得級距適用稅率自然不一樣。

 

租屋約定報稅方式

公司承租房屋的租金支出必須列帳報稅,應納租賃所得預繳稅款的義務人歸屬由誰負擔,最好雙方事先約定清楚。

不管承租方是個人還是公司,在房屋租賃契約書中可以註明衍生之稅金由誰負擔,但是禁止載明「不可報稅」等條文敘述。屋主房東依照租金收入誠實報稅,是國民應盡義務;房客所繳納租金申報列舉扣除額屬於承租方應有權益。

 

租賃所得計算方式

租賃所得=租金收入-*必要費用

租賃所得稅 = 租賃所得 x 所得稅率。(所得稅率參照申報年度之所得級距)

*必要費用依出租方式不同,有不同的優惠比率

 

下列以每屋每月租金2萬元,所得稅率20%舉例~

方式一 [個人房東](列舉方式計算費用):

租金收入扣除房屋折舊(折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋,每年折舊率為房屋現值的1/51;如果是無電梯的加強磚造房屋,每年折舊率為房屋現值的1/36)、修理費用(例如房屋必要修繕費用)、保險費(火險、地震險)、地價稅、房屋稅以及利息等。

例如:年度租金24萬,各項必要費用加總4萬,則租賃所得等於20萬元(24萬-4萬)。此種列舉申報,必須檢附相關書面資料。

租賃所得稅=20萬x20%=40000元。

 

方式二 [個人房東](房租的43%當成費用):[普遍個人房東以此方式]

租賃所得 = 租金收入乘上(1-43%)=租金收入乘上57%。

例如:年度租金24萬乘上57% = 租賃所得136800元。

租賃所得稅=136800x20%=27360元。申報時,只需檢附租賃合約書,租屋報稅較為簡便。

 

方式三 透過「租屋服務事業」包租或代管[社會住宅]

每屋每月租金收入1萬元以下,免納綜合所得稅;超過1萬元部分,以減除該部分之必要損耗及用後餘額為租賃所得,如不逐項舉證費用,其必要損耗及費用為應稅租金收入60%。

例如:年度租金24萬,扣除12萬(1x12)免稅額=12萬

12萬乘上(1-60%)=12萬x40% = 租賃所得48000元。

租賃所得稅=48000x20%=9600元。

 

方式四 透過「租賃住宅服務業」包租或代管:[一般住宅]

契約約定供居住使用一年以上,於出租期間所獲租金收入,每屋每月在6千元以下,免納綜合所得稅;超過6千元至2萬元部分,以減除該部分之必要損耗及費用後餘額為租賃所得,如不逐項舉證費用,其必要損耗及費用為應稅租金收入53%超過2萬元部分,以
減除該部分之必要損耗及費用後餘額為租賃所得,如不逐項舉證費用,其必要損耗及費用為應稅租金收入43%

例如:年度租金24萬,扣除72000(6000x12)免稅額=168000元

168000乘上(1-53%)=168000x47% = 租賃所得78960元。

租賃所得稅=78960x20%=15792元。

 

以下將較為普遍的方式二、方式三及方式四彙整如圖說明

PS.房屋稅及地價稅之減徵優惠,需至地方政府諮詢確認,並非每個地方都相同唷!

 

如果您是租房子的房客,請參考「租屋租金支出如何報稅?」。

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