房屋出租收取租金收入，屋主房東如何申報年度綜合所得稅？

有房子或土地出租者，於法必須將租賃所得，合併於每年度之綜合所得稅裡申報。

租賃所得並非租金收入，所剩下來的淨收入才算是租賃所得。

併入綜合所得稅申報，所以稅率和出租者當年度的淨所得級距有關。

 

租金收入認列

租金收入不等於租賃所得，計算方式是扣除必要的費用後，剩餘的淨值收入才算是租賃所得。

租賃所得不是個別扣稅，而是併入個人其他所得申報綜合所得稅，因每位房東的其他收入、免稅額、扣除額各不相同，所以所得級距適用稅率自然不一樣。

 

租屋約定報稅方式

公司承租房屋的租金支出必須列帳報稅，應納租賃所得預繳稅款的義務人歸屬由誰負擔，最好雙方事先約定清楚。

不管承租方是個人還是公司，在房屋租賃契約書中可以註明衍生之稅金由誰負擔，但是禁止載明「不可報稅」等條文敘述。屋主房東依照租金收入誠實報稅，是國民應盡義務；房客所繳納租金申報列舉扣除額屬於承租方應有權益。

 

租賃所得計算方式

租賃所得＝租金收入－*必要費用。

租賃所得稅 = 租賃所得 x 所得稅率。(所得稅率參照申報年度之所得級距)

*必要費用：依出租方式不同，有不同的優惠比率

 

下列以每屋每月租金2萬元，所得稅率12%舉例~

方式一 [個人房東]（列舉方式計算費用）：

租金收入扣除房屋折舊（折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋，每年折舊率為房屋現值的１／５１；如果是無電梯的加強磚造房屋，每年折舊率為房屋現值的１／３６）、修理費用（例如房屋必要修繕費用）、保險費（火險、地震險）、地價稅、房屋稅以及利息等。

例如：年度租金２４萬，各項必要費用加總４萬，則租賃所得等於２０萬元（２４萬－４萬）。此種列舉申報，必須檢附相關書面資料。

租賃所得稅＝２０萬ｘ１２%＝２４０００元。（２０００元／月）

 

方式二 [個人房東]（房租的４３％當成費用）：[普遍個人房東以此方式]

租賃所得 = 租金收入乘上（１－４３％）＝租金收入乘上５７％。

例如：年度租金２４萬乘上５７％ = 租賃所得１３６８００元。

租賃所得稅＝１３６８００ｘ１２％＝１６４１６元。（１３６８元／月）申報時，只需檢附租賃合約書，租屋報稅較為簡便。

 

方式三 透過「租屋服務事業」包租或代管：[社會住宅]

每屋每月租金收入１萬元以下，免納綜合所得稅；超過１萬元部分，以減除該部分之必要損耗及用後餘額為租賃所得，如不逐項舉證費用，其必要損耗及費用為應稅租金收入６０％。

例如：年度租金２４萬，扣除１２萬（１ｘ１２）免稅額＝１２萬

１２萬乘上（１－６０％）＝１２萬ｘ４０％ = 租賃所得４８０００元。

租賃所得稅＝４８０００ｘ１２％＝５７６０元（４８０元／月）。

 

方式四 透過「租賃住宅服務業」包租或代管：[一般住宅]

契約約定供居住使用一年以上，於出租期間所獲租金收入，每屋每月在6千元以下，免納綜合所得稅；超過6千元至2萬元部分，以減除該部分之必要損耗及費用後餘額為租賃所得，如不逐項舉證費用，其必要損耗及費用為應稅租金收入53％；超過2萬元部分，以
減除該部分之必要損耗及費用後餘額為租賃所得，如不逐項舉證費用，其必要損耗及費用為應稅租金收入43％。

例如：年度租金２４萬，扣除７２０００（６０００ｘ１２）免稅額＝１６８０００元

１６８０００乘上（１－５３％）＝１６８０００ｘ４７％ = 租賃所得７８９６０元。

租賃所得稅＝７８９６０ｘ１２％＝９４７５元／年（７９０元／月）。

 

以下將較為普遍的方式二、方式三及方式四彙整如圖說明

PS.房屋稅及地價稅之減徵優惠，需至地方政府諮詢確認，並非每個地方都相同唷！

 

如果您是租房子的房客，請參考「租屋租金支出如何報稅？」。