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2021
-
12-21

【房東】租約公證不公證

 前言 

遇到賴著不走的房客,房東可透過法院強制執行程序,使公權力強制介入讓房客搬遷,簡言之,房東依法取得「執行名義」。但即使房東勝訴,但早已勞民傷財,還可能拖到二審,實在不符經濟效益。

 

 可以這樣做 

一、如租約有依《公證法》公證,就可以「例外地」直接以該公證書當作執行名義,向法院聲請強制執行,把房客請出去。

 

二、公證後租約如有載明租金、房客違約應支付違約金、逕受強制執行之意旨,只要房客不支付租金或違約卻不付違約金,房東就可依公證租約向法院聲請強制執行,以房客財產清償租金或違約金。

 

 租約公證優缺點 

一、 優點一  簽約當事人及租約條款有專業審核

經公證之租約有專業公證人為雙方把關,房東、房客資格均會作適當的審查,同時審核各項租約條款,內容較符合公平正義原則。

 

二、 優點二  具強制執行效力

租約經公證,房客未按期繳納租金、違約時未付違約金或租期期滿未返還房屋,均可直接憑公證租約向法院執行處聲請強制執行,加速取得租金、違約金及收回房屋。

 

三、 缺點  公證費用及租賃所得(綜所稅)認列

使用者付費原則,請求公證須繳公證費(司法院頒布「公證費用標準表」),且租賃收入扣除43%必要成本委託合法包租代管業者可扣除53%必要成本,每月租金收入還可再扣除6000元免稅額,請參閱租賃住宅市場發展及管理條例第17條)後會列入房東課稅所得。

 

注意事項

一、租賃契約必須訂有期限

公證法第13條第1項第3款明訂,租約期滿交還房屋,才能以公證書聲請強制執行,且房東房客雙方要有約定期限屆滿應受強制執行的「執行承諾」。

 

二、公證書效力不會自動擴張雙方合意延長的出租期限

租約雖經過公證,但公證書效力僅及於原租賃契約所公證部分,倘若雙方合意延長出租期限,延長的出租期間內,房東如聲請強制執行,法院會駁回,最好的辦法就是再去找公證人重新公證。

 

三、法院與民間公證人都可辦理公證

自民國90年起,採行法院公證人與民間公證人雙軌制,法院與民間公證人辦理的公證在法律上的效力完全相同,收費都是按照公證法規定的公證費用標準計費。(司法院公告民間公證人名冊)

 


資料取自:周岐原,2021/12/10,風傳媒責任編輯  

     https://www.storm.mg/lifestyle/4088952?mode=whole


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