功 能：【名詞定義及解釋】 使用對象：【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期：【居住使用】
關鍵字檢索：【買賣不破租賃、拍賣、查封】
一、查封
(一)債權人必須先查明債務人的財產，才可以聲請查封。
(二)債權人要證明所要查封的財產是債務人所有。
(三)如果查封興建中，尚未辦理保存登記的建築物，應提出建築執照及起造人名冊或使用執照影本，以及基地的登記謄本，以證明產權。
(四)法官 或司法事務官審查前述要件完備後，就定期通知債權人（但不通知債務人）實施查封。
(五)債權人接到通知後必須按時親自或以電話向承辦書記官報到，並導往現場查封。如果無正當理由不到經再通知仍無正當理由不辦理，法官或司法事務官即裁定駁回。
(六)債權人如果無法到場引導，可以提出委任書委任他人前來引導。委任書上所蓋債權人的印章要與強制執行聲請狀（第一張狀紙）所蓋印章相同，以避免冒充。
(七)查封時，預料債務人可能抗拒時，可通知警察或憲兵到場協助維護秩序。關於憲警的出差旅費，應由債權人預納，視為執行費用。
(八)查封的動產或不動產，都不能超過債權額太多，否則不予查封，以免影響債務人權益。
(九)債務人或任何人擅自取下或撕毀封條時，即觸犯刑法第一三九條之罪，處一年以下有期徒刑、拘役或三千元以下罰金。
二、拍賣：可分為動產及不動產
(一)動產
1. 查封物為金銀首飾或古董等貴重物品，價格不易確定者，法官可囑託行家鑑定價格，定底價然後拍賣。鑑定費要由債權人先繳納。
2. 拍賣動產，必先公告。公告到拍賣，至少五天，但因查封物的性質必須趕快拍賣或債權人與債務人兩方都同意的話，就可提前拍賣。
3. 如果查封物易腐壞，法官 或司法事務官可依職權變賣，不必經拍賣程序。
4. 拍賣公告一定會貼本處公告欄以及標的物所在之鄉鎮市公所或拍賣現場。如果法官 或司法事務官認為必要，也可以命債權人登報，以招徠買主。
5. 拍賣當天法官或司法事務官會通知債權人及債務人到場，但無法通知或受通知後不到場時，照樣進行拍賣。
6. 拍定的標準是出最高價，高呼三次後無人加價時，宣佈為拍定。
7. 拍定後，應買人必須馬上交錢，帶走拍定物，不能賒欠，也不能以支票付款。
8. 無人應買時，執行處應作價交債權人承受，如不承受，應撤銷查封，將查封的動產交還債務人結案，但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者，得再行拍賣之。
9. 如果應買人所出的價錢低於底價，執行處就不予拍定，另行定期拍賣，再拍賣時，最高價不足底價五○％，或者未定底價，但所出最高價顥然不相當時，拍賣主持人可以作價交債權人承受。如不承受就將查封物撤銷查封退還債務人結案。
(二)不動產
1. 鑑價：本處會委託公家機關或民間法人團體鑑價。債權人要先繳納鑑價費，並導往現場鑑價。
2. 核定底價：鑑價後，法官或司法事務官會問債權人及債務人的意見然後酌定底價，不受債權人債務人的拘束。
3. 先期公告：公告到拍賣，相距十四日以上，但第二次拍賣與公告相距則在十日以上三十日以下。
4. 揭示與登報：拍賣公告必定貼在本處公告欄，以及房地產所在地或所在地之鄉、鎮、區公所。債權人並須先墊費刊登報紙廣告， 並於拍賣期日前將該報紙整張送給書記官附卷。
5. 投標：投標時要繳保證金，金額載於公告上，要購買已經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，並填寫標單後，投入標匭內。當天該股開數標者，均投入同一標匭，無法圍 標。如有人圍標，請告知執行人員，馬上取締。
6. 開標並公告：時間一到，按時開標，不但當眾宣示，並將得標者標單立即影印張貼於公告欄，以昭信服。
7. 點交：房屋如出租，且未經裁定除去租賃，法院就不點交，是否不點交，要注意拍賣公告。
8. 作價承受：無人應買或出價未達底價時，債權人如欲承受，應於拍賣期日終結前當場表明以拍賣底價承受。
9. 再拍賣：第一次拍賣不成，法官 或司法事務官可減至二○％再定期拍賣。如再拍賣不成，再減價至二○％，作第三次拍賣。
10. 特別拍賣程序：經兩次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣。
11. 點交：拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，於核發權利移轉證書後，依買受人之聲請點交。
資料來源：內政部營建署租屋資訊網 http://houserent.cpami.gov.tw/
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