斡旋金制度乃不動產交易市場長期實務運作下所形成私法契約之法律行為，在一般民間交易習慣係為請求中間人代為積極奔走協調所需之費用，由仲介業者自創，屬無名契約、非典型契約。公平交易委員會為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金之優勢地位，乃於90年5月10日第496次委員會議通過「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，其中房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將違反公平交易法第24條規定。但由於部分仲介業者未遵循上開規定，且現行法律未明確定義斡旋金之性質，致仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，極易發生解釋與認知之差異，造成實務運作諸多流弊及爭議，甚至成為購屋糾紛之重要原因之一。
斡旋指買賣雙方當事人意見有所差異之時，居間協調以取得一致之想法或意見。所謂斡旋金，又稱斡旋保證金、要約保證金、出價保證金、協調金、意願金等，係於不動產交易之出賣人要價和承買人出價尚有差距時，承買人欲委託仲介業代其向出賣人議價，仲介業欲檢驗承買人購買之誠意，並避免承買人後悔，由承買人交付仲介業一定數額之金錢或其他代替物。
但租賃行為與買賣行為實有不同，租賃應無斡旋金或買賣要約書的部分。所以，許多仲介業者向承租人收取所謂的斡旋金後，會直接轉成定金（並開立定金收據），當承租人不願承租時，可能就會受到民法第248條、249條定金效力約束。承租人不得不慎！！
資料來源：內政部營建署租屋資訊網 http://houserent.cpami.gov.tw/
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